[网聊]中低端二手房 是买还是租？

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  苏州金红房产总经理 吴峻

　　名城网讯（记者 俞栋）今天（6月6日）上午，名城网邀请了苏州金红房产总经理吴峻做客楼市聊园节目，就新区范围内，中低端的二手房市场的话题进行了讨论。吴峻解答了中低端二手房的概念、特点，目前的业务情况以及对应人群，并就中低端二手房与同地段新房的差价，提出在这一块市场，很多人发现租和买的月支出已相差无几。

　　中低端二手房的衡量标准

　　吴峻：中低端二手房不在于区域有多远或者怎么样，一个是房子的总价，一个是房子的面积，还有它的物业，这三块综合来说的，中低端的房子一般我们把它划分成什么呢？一个是物业，物业不是那种很高端的，物业费很贵的那种，基本上在没有电梯的物业费5—7毛/平方米，有电梯是在1.2—1.5元/平方米。从总价来看的话基本上不能超过80万，80万是比较高端的房屋，面积基本上在90平方米以下。这是中端的。如果在新区的话低端的是以拆迁房为主的，拆迁房是两物业的，要比真正的商品房好得多。

　　吴峻：新区这块，新开盘的但是已经交房使用了，这个里面有二手房买卖的空间产生了，这个房子普遍来说，它的房子比较新，还没有满5年，但这个房子其实看上去很不错，均价在7000到8000/平方米，它所处的地理位置是比较好的，一般都是靠新区的主干道，交通非常的便利。这种楼盘有新创启园，还有白领生活馆等等。

　　中低端二手房是刚性需求者的首选目标

　　吴峻：现在国家宏观调控了以后，07年之前或者07年，这群购房的客户没有买到房子的它确确实实想买房子，但是他不知道房价怎么走，到底下调会下调到怎样的程度，所以现在有很多的人在犹豫当中，你以前带一个客户看房子，看4套房子会有一套的价格跟他协调，现在来说你看上10套、20套，甚至几十套，都不会跟你来确定哪一套房子跟你来谈这个价格，他还是在观望，观望的态度是比较浓厚。如果现在真正成交的是急需买房的人，这个成交量比之前是下降很多的。

　　吴峻：现在真正要买房的人面积不能太大，价格不能太高，买房首先要衡量自己的经济能不能达到，以经济基础决定买多大的房子，从现在来看，真正买房者还是把中低端作为首选。从今年来看是观望的比较多，大家知道，去年楼价的涨幅，大家知道2008年是一个调整年，就像金融一样，它大涨几年有一个调整期，调整到一个什么样的位置，国家需要有一个利好的政策来促使它。因为买房子跟投资不一样，真正买房是按照自己的需要，投资是按照自己有没有经济利益可图，所以两者的目的是不一样的。一般的人，现在来说，买房和投资的一般也都是买涨不买跌，房价越是跌他越是不会买。什么时候房价会上升有一个稳定的发展，就需要国家出台一些利好的措施，比如贷款，去年的这两条政策对一手房和二手房有一个比较大的影响。看得出明显的一条界限，比如我们公司的成交量，一个业绩的图标，列出来以后，明显的看得出，从10月份、9月份在政策出台前后有一个明显的变化。

　　吴峻：真正买中低端二手房房屋的人开始是以租住为主的，住了一段时间以后，他们觉得我租房出去的钱我基本上可以还贷款了，他就考虑买房。还有一些人打算在苏州长期发展他们会考虑买房，这些人在苏州或者是其他的城市工作很多年了，手上有一定的积蓄了，他会考虑买房，他买来以后自己住一间，另外的出租。但是现在来说，租房这一块需求量是很大的，但是，现在租房的人，他也在计算自己的租房成本，一般是合租得比较多，一家人都过来了是买房为主的，如果是单身的或者是带个女朋友基本上都是租房。他们在核算租房成本的同时，在考虑我要不要换租房，比如以前是跟三家人合的，我现在要不要换成一家住，或者是有两家住的。

　　买房还是租房，如何选择？

　　吴峻：有一部分人是这样的，我租房要搬家，我又要增加成本，不管是体力还是租金都有很大的成本，我要找房，还有增加额外的费用，他就不搬了，就说到期了我可以继续签，他续签以后就没有房了，因为二手房的量就是这么多了。

　　主持人：可能很大程度上跟苏州大量的外来人口涌入有很大的关系。

　　吴峻：对，其实真正做二手房的，真正的客户还是外来人口。还有一些是市区拆迁的，但是他不要拿出去分配的拆迁房，他是拿钱购买商品房，还有一种是儿女有孝心，在园区工作了，找一家近一点的让老人家住。

　　房源7套

　　房源1：嘉业阳光假日 5楼复式 带装修143万

　　吴峻：这是一个多层的5层复式楼。我去看过，还拍了一些照片，整个来说，嘉业阳光假日它的居住环境是很好的，里面的绿化，造假的景观都做得非常好还有小溪、拱桥，这套房子是5层复式。楼上有2个房间，还也一个小的厅，可以在上面看书，打麻将，还送两个晒台，有一个独立的自行车库，在嘉业阳光假日是比较少的，是豪华装修的，从来没有人居住过，为什么要卖呢？是因为房东现在事业发展到德国了，到德国开一个公司，所以他没有办法，现在是委托阿姨在这边卖这套房子，这套房子的价格是143万，从价格和得房率来看，还是比较实惠的，整个装修也不需要大家在去费心思装修了，整个的装修是西式的装修。

　　吴峻：交通是非常的便利，有68，有游3。有10多条交通线路，是非常的方便的。到在建的购物广场一般只需要10分钟左右，周围的话还有一个大型的超市，周边的生活设施是非常的完备的。里面的小区有会所，自己都可以搞一些娱乐什么的都可以。

　　房源2：套嘉业阳光假日的 高层毛坯 109平米77万

　　吴峻：这是一个高层，因为刚才我介绍的是一套是装修好的，可能有的人说我买佛我自己装修，因为装修也是一个享受的过程，这套房子总共是16层，位于11层，楼层是非常的好，是两室两厅的，面积是109.97平方米，价格是77万，是毛坯房，前面是一个朝南的花园，所以它的视野是很开阔的，这套针对于要买房结婚的年轻夫妇。或者是自己喜欢大一点空间或者有一个共享空间的人群。

　　房源3：康佳花园 5楼复式 191平米75万带装修

　　吴峻：接下来的一套是康佳花园，这套房子是相当的便宜，非常的便宜，它是191个平方米，价格75万，而且是装修的。这个有一个原因，这个是我一个朋友的房子，他现在全权委托我把房产证给我，说帮我卖掉，他是拿这个钱来运作自己的公司，他公司需要投资，康佳是一个拆迁房，除了自己有的住的情况下，多余了一套房子，现在正好要资金周转一下，现在想把这套房子处理掉，这套房子是5层复式的，楼下是124.3平方米，楼上面积是67平方米，下面是3个房间两厅两卫的，楼上是两个房间一个卫生间还有一个大晒台。楼下是几年前的精装修，楼上是简单的装修，家电都在里面，送一个独立的自行车库，这套房子的性价比是很高的。这套总价相当便宜，但是房子又有那种共享空间的味道了。

　　吴峻：这套房子为什么现在没有人真正的有意向去谈呢？因为它是一个拆迁房，针对的是一个能够居住拆迁房的消费者的心理，还有一个是有人打电话他在怀疑，为什么这么便宜？其实我今天也正好通过这样一个媒体，要他们打消怀疑的想法。因为二手房有很多不确定的因素，我通过这样一个媒体，做一个广告。

　　房源4：新升新苑 5楼复式61万

　　吴峻：它是一个10多年的小区，物业各方面总的来说还可以，但是这个房子的需求量很大，因为它相对来说价格其算是比较低的，这套房子也是一个多层5层复式的，为什么我今天带的复式的比较多呢？因为很多的人买一个不是复式的也要达到70多平方米，因为这个复式外来的消费者除了自己居住，可能还涉及到自己父母来居住，所以最好多一个房间出来。是4个厅，两个卫生间。96个平方米，其实楼下是3个房间，但是房东把一个房间做成餐厅了，楼下是75.4平方米，楼上是21，是61万，价格相对来说是比较便宜的。

　　房源5：嘉业阳光假日门面房 113平米147万

　　吴峻：这是嘉业阳光假日的门面房，也是我一个朋友的，它门面是1—2层的，整个面积是113平方米，楼下的面积是大一点，楼上面积稍微小一点，楼下是70多平方米，楼上是40个平方米，现在是带租约的，年租金是4—5万之间，现在是租给人家的，是租给他的一个朋友，在嘉业阳光假日门面房大概有五六十家，因为在小区里面设立的店面房一般是不允许开餐饮的，整个小区里面开过一个业主委员会，业主委员会决定允许三家来经营餐饮，他是其中一家。现在目前是三家来经营餐饮，业主委员会的目的是方便居民解决吃饭的问题的，或者是朋友来了不想跑多远，小区里面就可以吃吃饭，只有这样三家，另外两家已经在经营了，这一家是饭店，已经开了，正好在小区主要进门的一看就看得到的位置，对面也是一家饭店，现在房东因为这个房子是出租，他们经营的，房东是打算卖掉以后，只带租约，当然你们收回来自己要开饭店也可以，是全部装修过的，面积113平方米价格是1.3万/平方米，是147万。

　　房源6：70万婚装“旺财”房 地段绝佳

　　吴峻：世纪花园是一套婚装房，前面那套是毛坯房，这套婚装的是给大家的感觉是我不想去装修了，这套婚装房是06年装修的，但是装修的风格一点都不淘汰，而且装修了以后，房东住了半年，又另外买房子了，房东开玩笑的跟我说，他说：“这套房子是旺财的”，他说我结婚以后，这个半年当中我的事业在不断的上升，现在是换房了，就是风水好。以前风水的话，人家说新区是狮子山，朝南的狮头风水是最好的，在狮子山头那个位置还有一座小的山丘，后来大概在清朝的时候被开采掉了。本来这个狮子山前面有个绣球的，这个绣球的位置就是我们现在的这边。

　　房源7：白领生活馆103平米78万

　　吴峻：这是是2007年4月份刚交完的房子，现在买卖也有二手房在出售，这套房子其实也不止1套，在5楼的，面积大多在103和77平方米，我今天带的是103的，这套是全新的毛坯房，78万的价格，价格虽然说它的单价在7多已经蛮高了，它其实对于目前的投资者来说值得投资的，因为7500、7600的价格在这个地段在今后五年可能会达到3万，因为国家的调控不可能是长时间的来调控房产的，所以如果一旦房产好转的话，升值潜力的是这块，因为轻轨1号线再建一旦开通它是一个亮点，对面的狮山购物广场在建，5年之后建好了一个也是一个非常大的亮点。如果拿这套房子出租的话，毛坯房买下来，现在装修的话租金在2400—2500左右。它的租求的客户会供不应求。供不应求的话房价就上升了。

   
(相约在雨中编辑)

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